État des lieux d'entrée et de sortie : comment éviter les litiges

Ce que prévoit la loi

• Le bailleur délivre le logement en bon état de réparations de toute espèce, et les équipements prévus en bon état de fonctionnement (art. 427 et 429).
• Un état des lieux contradictoire est fait au début du bail, avec le locataire ou son représentant dûment mandaté, puis de nouveau à la fin du bail (art. 427).
• Si le bail prévoit une caution, l'état des lieux écrit et contradictoire est signé au plus tard le jour de l'entrée et le dernier jour du bail (art. 416).
• Un état des lieux peut aussi être fait en cours de bail, pour vérifier l'entretien ; s'il est insuffisant, le bailleur peut mettre le locataire en demeure de faire les réparations (art. 416).

« Contradictoire » veut dire établi en présence des deux parties, ou de leurs représentants, qui le signent l'une et l'autre.

La méthode, pièce par pièce

1. 1Prendre son tempsPrévoyez le rendez-vous en journée, à la lumière naturelle, et sans être pressé par l'emménagement.
2. 2Chaque pièce, chaque élémentMurs, sols, plafonds, portes et serrures, fenêtres et moustiquaires, prises et interrupteurs, robinetterie, sanitaires, climatiseurs, placards. Pour chacun : bon état, usé, abîmé ou hors d'usage.
3. 3Des photos datéesUne vue d'ensemble par pièce, puis chaque défaut de près. Joignez-les à l'état des lieux.
4. 4Les compteurs et les clésRelevez les index d'eau et d'électricité, ou le crédit restant d'un compteur prépayé ; comptez les clés et les badges.
5. 5Faire fonctionnerOuvrez les robinets, tirez les chasses d'eau, allumez chaque lampe et chaque climatiseur, vérifiez le chauffe-eau.
6. 6Signer et garder un exemplaireLes deux parties signent ; chacune garde un exemplaire. En cas de désaccord, écrivez vos réserves plutôt que de refuser de signer.

À la sortie

Le second état des lieux reprend la même grille. Ce qui a changé depuis l'entrée se discute à partir des deux documents et des photos : le locataire rend le logement dans l'état où il l'a reçu (art. 438) ; le bailleur ne répond pas des réparations dues à un usage anormal ou à la faute du locataire (art. 432), mais les grosses réparations restent à sa charge (art. 431).

Travaux faits sans accord écrit du bailleur : il peut demander la remise en état, ou garder les aménagements sans rien payer (art. 436 et 437). Gardez donc par écrit toute autorisation de travaux.

La caution est rendue dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées (art. 416) : voir Caution et avance sur loyer.